中国指数研究院上海指数中心总经理 钟宇
更多内容点击进入大话别墅专题：绝版湖景 引领生态住宅新理念
钟宇：基本上从我们对上半年总体的研发来看，尤其在近期这几个月份来看别墅的供应量大于成交量，当然这是整体市场受影响。在供应的产品方面，我们说的原来不属于别墅，但事实上我们现在已经基本上都叫做经济型别墅，这种类型的产品是比较多的，尤其在近段时间。相对来说低密度的独栋，比较好的别墅应该说还是属于稀缺的。因为我们说产品就决定了一些金融版块的分布，所以在浦东，松江，青浦这些地方功能比较多，金融版块集中在这个区域。相对来说0.3低密度这种别墅实际上是比较少的。
在整个别墅市场上再把产品进行分类来看也可以分成两个市场，一个是经济性别墅市场在最近时间内明显是供大于求的。为什么？我们来分析一下经济别墅的价格和区位，和现在这个市场的产品比较的话坦率地讲没有什么优势，因为现在供给量很大，而且价格在往下走。同样的200、300万可以买到的现在公寓的选择面也比较大了，吸引了一些原来想住经济型别墅的，这是一类。另外一块，高端的别墅上实际上还是在往上走的，尤其是占有稀缺资源的产品，这些项目我们可以看到，一，产品非常好。二，对我们开发商来说并不着急。三，在价格上没有松动，甚至有个别项目可能还在酝酿着提价，这不仅仅是在高端别墅，甚至在一些豪宅上面我们也可以看得到。包括世茂最后一栋卖7万5/㎡。
关于淀山湖板块，已经成为一个聚焦的版块，但其实它没有成为房地产版块的概念，只是一个区域的概念。它没有跟房地产的哪类产品的属性挂上钩，这是很关键的一点。在整个国内也好，国外也好，好的资源优势，就是山水，水里面有两类，一类是河，一类是湖，我们说像深圳湾区政府最顶尖的就是湖。湖区在国外是最好的资源，而在中国，河流的湾区是城市里面最有价值的。上海黄浦江，一到湾的地方房地产价格肯定是最高的，但是到湖的地方价值往往被低估了。低估的原因是淀山湖没有与房地产板块对接起来，而且也没有跟房地产产品的概念联系起来。还有一块，项目之间没有跟区域联在一起。没有对接。
一个板块真正要成为高尚区域，里面的配置应该形成互动，比如游艇、高尔夫、马球，如果开发商能把这些东西联系起来，不是说专为单个项目的客户，要使到这个区域的都能享受这块资源，那样这个资源就真正成为了整个版块的，就可以称为稀缺了。富人也需要沟通和交流的，可是往往现在很难帮他们建立这种机会。
比如说有人喜欢奔驰，有人喜欢宝马，如果把奔驰、宝马都结合起来那所有人都吸引过来了。就像一些版块，比如碧云板块，不管什么项目，推广里提到有国际学校、家乐福、俱乐部等公共的设施，那么买旁边世茂的仁恒的，买别墅的，都能享受，他有这样的一个吸引力。同样的刚才介绍说这里有游艇会，有高尔夫，把这些东西变成这个区域的公共资源，这样的话整个版块大家会觉得是很丰富的。我们的很多客户觉得把资源聚合在一起比零散单个去说更有吸引力。
标签
