背景：在上海及周边地区，比别墅的土地资源更紧缺的是生态景观资源，因此真正的景观别墅往往因其稀缺性而成为豪宅中的宠儿，这一点从佘山别墅区的崛起可见一斑。“仁者乐山，智者乐水”，亲水的别墅项目也一直被视为市场的主流力量。淀山湖国际别墅区经过数十年的发展，已经跃居为仅次于佘山的豪宅板块。相关数据显示，上海资源型别墅将迎来一个大供应潮，其中淀山湖别墅区就将提供100万平方米以上的资源型别墅供应。在别墅土地叫停令颁布后，诸多潜在客户担忧市场“无墅可售”的局面中，淀山湖别墅区将带给大家一个怎样的惊喜？
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搜房网主编万久红：各位大家下午好！非常欢迎大家来参加搜房网的大话地产。应该说我们搜房网的大话地产也是我们的品牌栏目了，大家聚在一起聊目前市场比较关心的话题。我是搜房网主编万久红，很高兴认识大家。我们今天讨论的话题是绝版湖景引领别墅住宅，就是淀山湖国际别墅区。很多人知道淀山湖，但具体不是很了解，大家都知道这个湖很漂亮，也有别墅区，但那里具体有什么项目，周边环境怎么样都不是很熟悉，所以我们大话地产非常高兴能请到淀山湖版块的开发商代表，包括代理机构代表共同来探讨和了解淀山湖别墅区的情况。先介绍今天的来宾，我们有中原地产的宣国亮先生，纳帕.尔湾，也是非常有名的别墅，今天来的是纳帕.尔湾的总经理王宏伟先生。还有富力湾项目的两位代表陈晔女士和何晓磊女士，这边是三麦机构的蒋总。欢迎大家的到来！这边是我们搜房指数研究院的钟宇先生，这边有一些技术支持和研究给我们。这位先生大家都比较熟了，是搜房总经理助理罗勇成先生。
大家应该也都注意到现在的住宅市场是一片喊跌声，那么现在别墅市场具体是怎么样的，是不是像住宅一样市场不太好，我们看到一些数据表明还是不错的。所以我们有请搜房指数研究院的分析师先给我们分享一下别墅市场的情况。
钟宇：先对整个上海近期的市场我们做了一些研究，在讨论之前把我们的数据先给大家通报一下。
中国指数研究院别墅分析师：我阐述一下目前市场宏观的情况。根据我们中国房地产指数系统监测，今年上海别墅市场6、7月份新面积分别是20.4万平方米和27.2万平方米，同比大幅增长了89.77和286.91，也就是说在同期的时候我们的供应其实比去年有非常大的涨幅。这些供应主要是集中在松江、浦东、宝山、嘉定、闵行等区域，联排别墅的数量大于独栋别墅的数量，6、7月份成交来看我们成交的面积分别6月份是17.39万平方米，7月份是13.67万平方米，同比与去年相比出现了大幅的下滑，6月份下滑了50.54%和7月份下滑了44.57%。也就是说，08年的前半段上海别墅市场供应关系发生了明显的逆转，1到7月份的上海别墅成交量较去年下降了47%，供应量却增长了85%，供求比高达了1.6比1。
在成交方面近期松江和浦东，还有青浦在别墅夏季淡季的情况下成交量分别是排在前三位的。在浦东是以城市别墅区这个特色以外，松江和青浦都是不可复制的自然资源为突出特点的。我们现在也知道松江的佘山版块主要是以山为特色，是松江别墅区的代表版块之一。从数据上看目前市场受整体观望气氛浓郁的情况下供求比矛盾比较突出，但是我觉得这并不影响产品本身自身的一个价值。在6、7月份的时候明显看出来联排别墅的供应量大于了独栋别墅的供应量，那么在销售成交的情况上也有一定的难度，这是受整体经济影响比较多，因为受观望期和政策的影响促使了这样的结果。我们在夏季是一个成交的淡季，应今年整个大势的情况下不会出现往年火爆成交的场面。再一个成交的这一块主要还是受自身版块发展条件的影响。
中国指数研究院上海指数中心总经理 钟宇
钟宇：基本上从我们对上半年总体的研发来看，尤其在近期这几个月份来看别墅的供应量大于成交量，当然这是整体市场受影响。在供应的产品方面，我们说的原来不属于别墅，但事实上我们现在已经基本上都叫做经济型别墅，这种类型的产品是比较多的，尤其在近段时间。相对来说低密度的独栋，比较好的别墅应该说还是属于稀缺的。因为我们说产品就决定了一些金融版块的分布，所以在浦东，松江，青浦这些地方功能比较多，金融版块集中在这个区域。相对来说0.3低密度这种别墅实际上是比较少的。
在整个别墅市场上再把产品进行分类来看也可以分成两个市场，一个是经济性别墅市场在最近时间内明显是供大于求的。为什么？我们来分析一下经济别墅的价格和区位，和现在这个市场的产品比较的话坦率地讲没有什么优势，因为现在供给量很大，而且价格在往下走。同样的200、300万可以买到的现在公寓的选择面也比较大了，吸引了一些原来想住经济型别墅的，这是一类。另外一块，高端的别墅上实际上还是在往上走的，尤其是占有稀缺资源的产品，这些项目我们可以看到，一，产品非常好。二，对我们开发商来说并不着急。三，在价格上没有松动，甚至有个别项目可能还在酝酿着提价，这不仅仅是在高端别墅，甚至在一些豪宅上面我们也可以看得到。包括世茂最后一栋卖7万5/㎡。
万久红：目前来说整个房地产市场非常严峻，但是别墅市场不缺乏亮点。淀山湖比西湖大12倍，有这么大一片水域，离佘山也很近，应该说对购房者的吸引非常大。淀山湖的代表可以简单介绍一下淀山湖。富力湾先谈一下当时你们为什么选择这里？
富力地产销售策划部项目主任 陈晔女士
陈晔：我们这块其实相当大，整个占地面积100万方左右。为什么我们一下子决定拿这么大一块地呢？主要是看了以后蛮欣赏淀山湖，淀山湖拥有非常丰富的水资源。说实话对于别墅来说资源这块是非常重要的。山的话其实首先佘山板块的价格非常高，于是我们选择了淀山湖这块，在这里开发独栋别墅，因为一下子可以有这么大一块地做大项目肯定是好的。这样的话可能在上海，虽然不属于上海，但那个片区主要针对的还是上海市场，对于上海市场还是一个稀缺的。
万久红：请王总来谈一谈，因为王总对这块也是很有发言权的。
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