如果说去年10月份，高端住宅市场的营销还属于无营销都可占据主导地位，那么从今年开始，很多区域几乎就跟把冰卖给爱斯基摩人一样艰难。DTZ戴德梁行综合住宅部华北区主管岳锋钢向记者坦言。
高端公寓由于其地段上佳、产品优质、客户消费力强等优势，一度被认为是楼市投资产品中最抗跌的产品，是资金的“避风港”。但自“限外”政策实施以来，加之美国次级债风波阴魂不散，高端公寓被投资客追捧的风光场面早已不再。然而，无论如何，高端公寓终需突围。我们不妨随记者的采访来看看这个行业的从业者都在做什么。
圈层营销 低调为上
在高档公寓交易市场上，有这样一个群体，他们低调、理性，熟稔地产投资的任何一个领域，同时又深谙中外资公司的运作模式。在搭建国内地产公司和海外投资机构之间桥梁的领域里，他们像“麦田里的捕手”一样，洞察市场细微的变化，反应敏捷并迅速出击。
DTZ戴德梁行综合住宅部华北区主管岳锋钢正是其中的一员。8月27日，记者见到他时，他正在位于三元桥的华远裘马都项目联络相关业务。“目前的销售市场同样一片狼藉。”他眺望着燕莎商圈众多的高端物业感慨道。
“挖掘卖点，顺水推舟”是岳锋钢以及诸高端住宅营销总监必修的功课。他举了任志强旗下的裘马都的例子，与任本人高调张扬的性格相比，裘马都很少做市场推广，但在投行和外企圈子里的传播效应却很明显。 “对于这一类的高档公寓，营销主要是通过圈层营销为主，开发商甚至不希望项目成为街头巷尾公开谈论的话题，越私密越能彰显其稀缺性。”李文杰表示。
此前，华远总裁任志强在接受本报记者采访时曾透露，因为拥有业权担保，裘马都驻扎了19家律师事务所将近40位律师。他曾经表示：如果说其他高端住宅是宝马的话，裘马都就是更小众化的劳斯莱斯。
定位清晰 适度灵活
中原地产总监蔡世锋介绍说：目前北京和上海一些高档公寓的主要租售对象是外资企业的员工。目前越来越多的世界500强企业开始走本土化路线，对中国区高层管理人员发放租金补贴的模式已经开始普及。因此，这两个城市的公寓从定位和营销模式上，都针对外籍购房者或投资客的偏好而定，包括区域选择甚至内部洁具的使用都很清晰。
这一特点在北京US联邦公寓可以看到。地处美国、韩国、日本驻华大使馆之间的US联邦公寓，主力户型在200平方米以上。无论是位置，还是面积和套型设计，都完全迎合了外籍人士的需求。“这些涉外公寓很受投资客青睐，但在2006年‘限外’令颁布后，都遭到了不同程度的打击。”岳锋钢分析说，“如果它们在清晰定位的基础上适当灵活，将更能适应市场变化。”
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