大华集团营销管理中心副总经理 杨子江先生
城市与别墅的发展会是怎样的一个趋势呢？大华集团营销管理中心副总经理杨子江先生有他的一些看法。
杨子江：关于别墅的市场情况和我们的别墅产品，杨总和施总都做了详细的介绍。我都是跟大家一样，都是发展商在做，我们集团里面涉及到的别墅项目在上海就有6个，后续还会有一些新的项目出来。
我想每一次谈话、交流，大家都找一些有趣味的内容，我从另外一个角度，从城市发展和别墅这个角度来谈。刚才施总有一点讲的非常好，现在我们别墅的发展，包括了长三角附近的一些城市，不光有很多上海的项目，同时也有在江浙一带的项目。
上海的别墅或者是其他城市的别墅，它的发展时间基本上是从90年代中后期开始进入一个比较快的阶段，特别是到2000年以后，我们的市场发展的越来越快，越来越规范，而且国家对别墅用地有一个严格的限制，所以它最近几年的开发和销售相对来讲还是比较快的。大家可能想了解一下，在上海，已经入住的别墅大概有多少套？
我们做了一个不完全统计，大概有5万套左右，这5万多套房子已经基本入住了。那么上海大概有多少个家庭，我们测算了一下，大概有5百万个家庭，这个也是有关部门统计做的。这些家庭按照世界上平均的2%的比例来讲，在上海实际需要别墅或者是别墅类产品的家庭，未来应该发展到10万个左右，现在才完成了一半，剩下一半怎么办？按照上海的项目可以推出来和容纳的，其实不太乐观，所以我们就要寄望上海周边一些地区。
作为大华来讲，我们做的是城市别墅这一块，我们给它的定义是从上海的中环开始一直延伸到郊环附近。这一部分也是推出别墅最多的几个区域。就像刚才施总讲的，包括宝山、嘉定、松江等等，这些都加在一起也不能覆盖我们的需求，像昆山、嘉兴周围这些地方，如果它也成熟了，它也可以发展起来。在上海做别墅，跟我们原来在其他一些南方地区做别墅还是有很大的不同，首先要结合我们城市的发展，如果离开了上海这个城市的背景，那么它别墅的价值是很难衡量的。同时我们要发展，它的规划，它的依托条件也会发生很大的变化。有一点可以跟大家分享的，包括今天看到的很多别墅项目，有一些就是纯别墅项目，还有一些联排或者是独栋，它们的容积率基本都在0.3、0.2，最高就是0.5。还有包括像是大华、万科、绿地、 金帝，它是在混合型社区搞的别墅。我觉得这个很有意思。
作为我本人来讲，心里也是有误区的，总规认为，做别墅我要做一个纯粹的东西，不要弄其他的公寓、花样洋房做到一块。后来做了以后我们发现，这里面还是有它自己的趣味，乐趣在哪里？很大的方面就是价值的参考，我想大家不妨注意一下，如果在同一个区域有别墅有公寓，包括高层、多层，那么它的价格，大家可以注意看到，假设公寓的价格平均房价在1万5左右的话，那么它的联排价格应该是多少呢？接近同区的2.5倍，它基本上要卖到3万左右，大家可以去看一下，在中环线有很多的别墅价格都在1万5到1万8左右，而且它现在还有上升的空间。
对于价值的提升部分，我们做了一部分，另外一部分就是由客户来作主。我们别墅是放在这个城市的界面来考虑，城市在发展，别墅其实也是在发展，它的价值也是一步一步在提升。所以我们大家眼界放的远一些，一个看我们现在这些区域，包括一些城镇，安亭新镇，绿地在那边有项目，或者是新江湾城也好，还有我们讲的临港新城等地方都有后续的发展，所以对于这个题目，别墅与城市发展。最后还是这句话，今天在座有很多是同行，也有很多是我们的客户，引用一句话，也是一位伟人说过的，我们这个别墅市场，是我们的，也是你们的，但是归根到底还是属于你们的，希望我们大家共同努力把这个市场做好。
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