2008年测评结果：BBB
级别释义：规模企业项目可信度高；楼盘品质有保证；嘉定主城区板块配套相对成熟；轨道交通给本案带来直接利好。
AAA | 强烈推荐，非常适于投资消费 |
AA | 特别推荐，可以消费投资 |
A | 主要推荐，性价比较高 |
BBB | 推荐，性价比位于区域中上等 |
BB | 性价比一般，投资消费有一定风险 |
B | 性价比较低,不适于投资消费 |
C | 不推荐 |
项目概况
项目名称：保利海上五月花
地理位置：嘉定区永靖路899弄
所属方位：郊环以外
投资商： 保利地产
开发商：上海保利建锦房地产有限公司
物业类型：小高层、多层、联排
占地面积：23万平方米
建筑面积：30万平方米
当前报价：8500-9000元/平米（公寓）
13000-17000元/平米（联排）
主要数据和指标（截止日期2008-5-16）
指标 | 指标 | 单位 |
批准总套数 | 410 | 套 |
批准总面积 | 57286 | 平米 |
可售套数 | 22 | 套 |
可售面积 | 2716 | 平米 |
已签约套数 | 388 | 套 |
已签约面积 | 54570 | 平米 |
累计成交均价 | 11400 | 元/平米 |
测评观点
据保利海上五月花各分项因素综合测评，最终认定其为BBB级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，投资商实力雄厚，在各地拥有丰富的物业投资及开发经验；项目所处嘉定主城区板块配套交通均相对成熟；项目距离M11仅5分钟之遥，交通优势显现。
主要优势和机遇
n 据市场因素，项目宏观环境总体向好，市场供需保持稳定；
n 据企业因素，企业规模、实力和品牌优势明显，在全国各地拥有丰富物业投资及开发经验，确保楼盘品质；
n 据项目因素，项目所推房源属于嘉定区高端楼盘，轨交11号线举步即达；
n 据区域因素，在区域规划和交通配套逐渐完善的情况下，区域内置业型、改善型需求也有所增长。
主要风险和挑战
n 据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，紧缩性货币政策对企业和项目运作产生一定影响；
n 据项目和区域因素，项目距离市中心较远，售价在区域内处于高位，房价租金比偏高。
测评得分表
指标版本：规模企业指数样本项目
指标基准日：2008年5月16日
指标 | 满分 | 得分 |
市场因素 | 10 | 8.46 |
企业因素 | 10 | 9.45 |
项目因素 | 10 | 7.05 |
区域因素 | 10 | 7.65 |
最终综合测评 | 10 | 7.98 |
根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海保利海上五月花最终综合测评得分为7.98。
所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设
为p维随机变量，构造
，其中Li为p维正交化向量（
），
之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为
第
个主成分。
德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。
层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。
测评机构信息
联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座
邮政编码：200122
联系电话：021-58201880
传 真：021-68881202
中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年5月
说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目升值潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。如果您有问题，请与我们联系021-58201880。
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