浦东房地产经济研究中心主任 李战军先生
李战军：很高兴和各位在这里有交流的机会，我想把我这个浦东房地产研究中心的一些数据告诉给大家，我觉得这些数据是非常有意思的。大致有这些几个情况，我是以2007年浦东房地产市场表现用我们作为独立的，也是权威的，也是没有调整过的数据来说明问题的。
第一，浦东的重大工程配套用房和经济适用房在2007年供应量大于市场化的商品房的供应量。在我的博客当中，很多人认为我是代表开发商讲话的，我认为我是低收入者，为城市的普遍百姓解决好住房问题，浦东新区商品房的销售面积去年占上海的六分之一。大致是504万平方米，在商品房的销售面积当中，市场化的商品房的销售面积224万平方米，而浦东新区去年提供给上海市的重大工程配套用房和经济适用房面积是280万平方米。所以讲，如果落实国务院中央的宏观调控政策，浦东新区是走在上海市的前面，也是走在全国的前面。280万平方米作为经济适用房和重大工程配套用房，市场的商品房的供应量也不过是224万平方米。这是一个研究的结论和观点。
第二，去年在价格上，领涨浦东房地产市场价格是浦东楼和商业店铺，而不是住宅。这从另外一个角度反映说房地产宏观调控政策浦东落实还是不错的。办公楼的成交均价浦东新区，去年，前年是20030万元和前年的同期相比增长37%，而在浦东新区商业店铺的价格去年的成交均价是26884元，它的成交均价是高于办公楼的。浦东新区商业店铺去年成交均价的涨幅和去年店铺的成交均价和前年相比上涨了80%。如果把浦东新区各种类型的商品房放在一起相比较去年是普通用房的成交均价是13000平方米，这个价格和前年相比是下降了。07年预售商品住宅均价是11999元，上涨了幅度是7.2%和去年同期相比。这个完全和实现了去年年初上海市土地管理局提出的希望去年商品住宅房价不要超过10%，这个基本上完成了，这是第二个研究的结论和观点。
第三个研究的结论和观点，去年浦东新区商品房新开工的面积和竣工的面积大幅度走低，这个现象和上海市基本是吻合，如果这种现象长期发展下去的话会加剧市场的供求矛盾。去年浦东新区的住宅，新开工的面积是2198万平方米，下降幅度37%。去年浦东新区住宅新开工的面积是210平方米，下降了30%，去年浦东新区的商品房竣工面积是425万平方米，下降了45%。大家可能想想这个浦东新区的去年成交商品房的销售面积是504万，而商品房的竣工面积只有425万，这个缺口达到70多万将近80万平方米。这个是我讲第三个研究的观点和结论。我要突然这个结论是用数据作为我论点的支撑。
第四，浦东新区是一个以本地市场有主的房地产市场。严格来说，房地产都是以本地为主的房地产。但是外地或者从中央宏观调控多次讲要以自主，要反对投机，投资，大体按照去年商品房的销售情况来说，浦东新区上海本地人买房的占76%，外地人占21%，境外人士只有3%。去年境外人士在浦东新区的购买商品房的面积7.57万平方米，下降了70%。这和中央调控线外政策的要求也是吻合的。
第五，这个结论是非常重要的，浦东新区成量房的交易量已经连续两年的时间大于增量房的交易量。去年浦东新区成量房交易量是325万平方米，这讲的成量的房的交易总量！但是成量的成交的住宅和预售商品房住宅比较是1.76比1，非常大的差距。但是这个房子交易不包括经济适用房，配套房是从商品房市场角度来说角度说的。现在我们一直寻求一个重要指标，我们现在市场价格往往是由增量房价格决定的，我们希望是由成量的房的交易价格影响交易房。是由成量房交易价格影响和决定增量房的交易价格的。
还有一个结论，浦东新区市场化的商品住宅90平方米以下只占整个成交量的15%。刚才印老师讲到他是反对7090的，我认为7090政策无法在中国大城市，中等城市和小城市落实的，每一个城市都落实不下去，什么道理？不是说市场上没有90平方米以下的需求，而是不能够把这个需求量行政性的扩大到占整个供应量的70%，这是做不到的一个事情。当然我也和大家讲，这个不包括浦东新区提供的280万的经济适用房重大工程的配公用房的概念。
最后一个观点，浦东新区别墅是稀缺的。2007年整个浦东新区别墅率的住宅全年可售数量只有137套，而去年成量房二手房的别墅却到达11万平方米。就是说成量房子的交易量远远高于新增别墅的交易量。还有一个研究的结论，经营性住宅应用地的供应量在过去的三年里面浦东新区在大幅萎缩的，05，06，07三年浦东新区经型的住宅量只有55万平方米，但是2003年浦东新区提供的经营性的住宅用地是352万，换句话说，03年供应总量是过去三年供应总量六到七倍。这很自然的在我心目当中，张江地区，北靠内环线，南靠外环线，中间是由中环线穿过，又是一个国际级，世界级代表中国势力的高科技园区。
在我心目当中，上海市和浦东新区对工业开发区最重要的贡献，不是在整个开发区建设连片的厂房，而是在工业区里建设一个完全新型的城市，只不过在这个工业区里面产业比较鲜明。在浦东新区的金桥工业开发区，有在我看来是真正的国际社区“碧云”。希望在座的记者在天好的时候，周日，周六到碧云社区看一看。它的质量，远远超过以台湾人，香港人，韩国人为主的湖北社区。碧云社区是晚上关了灯眼睛会发光芒那些人居住在这里。
还有一个问题要和大家说的，浦东新区我分成十大板块，在十大板块当中目前张江板块在商品房价格水平和价格涨幅方面基本上倒数第三，它比外高桥能强一些。陆家嘴的商品房去年成交均价我这里计算是36566元，和06年相比增长42%。碧云社区的房价07年是28876元，比前年同期上涨77%。目前张江的房价目前是9921元平方米，比前年的涨幅仅仅是7.61%，远远低于碧云社区板块和陆家嘴板块，由此我以数据做比较，我感觉到风水轮流转该到张江了。因为它的价值低，因为它的涨幅低，随着城市化向外围的推进，城市化向外围的推进，下一轮的重点就是张江。具体来说就是张江的南部区域和东部区域。在我心目当中上海市的工业区一个重要贡献，不是把工业区完全当作产业区来办，而且当作一个新型的城市赋予它新型形态和新的功能。从这个方面来说，我认为张江的住宅未来具有国际化，高科技，人文价值的，当然能够具有和实际具有是两回事。我也是希望我们的政府和我们开发商未来在张江进行规划和投资的时候，千万要把这个料子能够做称大礼服，一个西装，一个婚纱，不要做成一个裤衩。我的话结束了。
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