『进入杨红旭个人博客』
碧桂园香港上市发了，杨国强轻轻松松在全国又圈了几千万平米良田；精明如潘石屹哪能放过这种“大馅饼”，于是SOH0中国静等着被钱砸晕；粗犷如任志强，也有颗细腻的心，悄悄地就把SST幸福给“干掉”了，借壳上市梦想成真；至于早已上市的万科、金地等，通过增发、发债等使股民的钱哗哗地流进怀抱；富豪黄光裕之兄黄俊钦也不甘寂寞，谋划将221亿资产通过超级大增发注入*ST金泰，孰料动作太大，7月9日公告定向增发预案后，股价连拉了42个涨停板，接又开始表演“大跳水”，自然惹得证监会不高兴；当年孙宏彬也正是由于上市未捷，被迫将“顺驰帝国”拱手让于他人，现在居然落得连“顺驰”的牌子也被“隽御”所替代，徒留一声叹息！
上市去！这是眼下中国开发企业共同的心声，但对于全国五万多家房地产开发企业而言，能够有幸上市的企业不足1%。于是八仙过海，各寻门路。目前房地产企业上市包括三种路径：国内IPO、境外IPO和借壳上市，在目前宏观调控及资本市场发展的复杂环境中，房企上市之路既有机遇，又面临挑战。何去何从，做此分析论述颇具现实意义。
开发企业上市融资的背景分析
1、宏观调控持续紧缩开发信贷
本轮房地产宏观调控始于2003年，紧缩“银根”一直是调控的重点之一。房地产业是资金密集型行业，而以前国内开发商的负债率较高，在70%以上是常态，其借债多来自银行贷款，如果把开发贷款与个人房贷加在一起，则开发商对银行贷款的依赖度相当高（多在70%以上）。因此，银行贷款紧缩之后，国内开发商普遍出现资金紧张的现象，不得不寻求多元化融资之道。从融资结构上分析，以前间接融资（债权）占据主导的位置，直接融资（股权）处于非常弱势的位置，行业的发展趋势决定了直接融资的重要性将慢慢显现，其中上市融资堪称重中之重。从融资种类上分析，银行贷款、委托贷款、房地产信托、房地产证券化、私募基金、上市、债券、典当等诸多形式中，以上市融资成本最低，而且融资金额较大。
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2、国内房地产开发模式正在转变
目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：“美国模式”和“香港模式”。“美国模式”的核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，REITs（Real Estate Investment Trusts：房地产投资信托基金）、投行、财团等成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本的配套环节。“香港模式”是以拿地为核心，从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“一龙式”模式。一系列的房地产宏观调控，正逼迫内地开发商进行战略转型，总体上讲是由“香港模式”向“美国模式”转变。转型的最大一个特点是融资环节的重要性上升至首位。以前，房地产开发的关键是谋取土地，有了土地自然能获得超额利润；未来，房地产开发最重要的环节在于融资，有钱才能盘活整个开发链。但这并非意味着从将一个极端走向另一个极端，中国地少人多及政府垄断土地供应的现实，决定了获取土地依然重要，若论哪个最重要，则融资将当仁不让。顺驰中国卖身的悲剧，就在于融资的效率远低于拿地的速度，上市不成，退而求与摩根士丹利合作，还不成只有贱卖。地产强人如任志强，没钱一样英雄气短，寻求通过借壳使华远上市。
3、国内房地产企业之间竞争加剧
中国房地产业正在告别暴利时代，全国几万家开发商谁都赚钱的日子一去不返，企业优胜劣汰趋势加强，企业数量正在减少，房地产市场的集中度正在提高。这是行业发展的必然趋势，而宏观调控进一步加快了这一进程。在众多中小房地产企业紧缩业务、遭遇并购，甚至破产的同时，却是大型企业进一步做大做强的难得机遇。近两年，万科、中海、金地、绿地、长实等地产商不断四处圈地和进行企业、项目并购，已充分表明了这一点。2006年百强企业总资产平均增长率达38.8%，净资产平均增长率达59.4%，同比大幅提高16.1个百分点。企业要想在就“大鱼吃小鱼”的惨酷游戏中生存并壮大，客观要求比较充足的资金做支撑，只有解决了融资问题，才有可能跨区域发展扩张，才有可能大规模增加土地储备和进行企业及项目并购。而上市融资不仅可以大规模融资，而且还能优化公司治理结构、增强企业品牌影响力，有助于在激烈的市场竞争中处于有利位置。
国内IPO的可行性分析及建议
国内IPO的基本情况分析
目前沪深两市上市公司已超过1500家，而房地产上市公司只有百余家，真正IPO上市的仅有40多家，且大多
是在1991-1994年上市的，除此之外，绝大多数是借壳上市。1994年进行房地产宏观调控之后，建设部不鼓励房地产企业上市进行融资，中国证监会决定1995年起暂不予接受房地产开发企业的上市申请； 1998年住房体制改革国家将住宅建设作为国民经济的新增长点后，自2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO，也只有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设等少数企业得以IPO，而且清一色由国有股份控股。
2005年开始股权分置改革和券商治理之后，股市焕发出勃勃生机。2006年5月8日，《上市公司证券发行管理办法》宣告内地资本市场再融资解禁以来，证监会稳定地控制IPO发行的节奏，进入今年企业IPO速度明显加快。但是，在这一大好大势之下，对于房地产企业的IPO限制，似乎并未解除，主要是因为中央进行宏观调控的目的就是压缩房地产投资过热现象，而房地产公司上市的最终目的就是进行融资，因此不可能在收紧银行融资的同时，却为通过上市的方式融资大开绿灯。在这种情况下，去年也只有保利和北辰两家国企获准IPO。但另一方面，中央也明确提出今后要大力发展资本市场，扩大股市容量。
总体而言，房企国内IPO面临的情况比较复杂。对大型国企而言，机会更多一些，对于中小型民营企业来说，也并非没有一点机会，因为在发展资本市场成为中央许多部委共识的条件下，政策正向有利的方向发展。比如，深圳证券交易所副总经理张颖曾表示，与中小企业融资需求相比，中小板的发展仍显落后，深交所将配合证监会进行改革，通过变革中小板市场的发审制度，加快审批速度，满足广大中小企业强烈的融资需求。深交所正在按照证监会统一部署，加快发展中小板市场，同时积极研究创业板规则，在适当时候经国务院批准后，推出创业板。再如，今年6月21日，由中国证监会主办的“首届上市公司高峰论坛”在上海召开，尚福林指出，今后一段时期证监会将着重做好五项工作，其中一项是“鼓励和吸引优质大型企业和高成长性中小企业发行上市，优化上市公司结构。”
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