依山而建的山居别墅，拥有日渐稀缺的山林景观资源。尽管偌大一个长三角，鲜有货真价实的森林别墅和半山别墅，但是在物业持续增值和远离城市喧嚣的诱惑下，这些汇聚在都市近郊山麓或山坡上的豪宅，正日渐成为别墅市场上最夺目的明珠。
隐卧于紫金山东麓的帝豪花园，算得上南京最早的山居别墅。几百幢别墅前临翠湖，背倚钟山，拥有14.8万平方米的自然山林，放眼望去，满目苍翠，山岚簇拥中确有几分帝王气象。
1996年首批别墅开盘时，帝豪花园每平方米单价还不到1万元。2004年4月，一位香港投资客手中的7幢帝豪花园别墅整体打包拍卖，由江苏省联合拍卖公司主槌，当时拍卖底价为1.06万元/平方米，经过数轮的竞价之后，这7幢豪宅最后每平方米成交单价为1.29万元。
一年后的2005年4月，又有6幢别墅拍卖，起拍参考价为每平方米1.6万元，一小时内交易完成，最终成交单价1.76万元，高出底价1000～1500元/平方米，单幢别墅最高拍卖价高达639万元，即每平方米加价2000元，面积300平方米的别墅总价就增加了60万元。
同样的别墅，时隔一年先后两次的拍卖成交价直线上长了36%，每平方米比上年高4500元。目前，帝豪花园的市场价格已经接近3万元/平方米，280～500平方米左右的帝豪花园别墅，市场月租金为3500～5500美元/月，最高月租金近50万元人民币，在南京别墅中位居翘楚。“越是独特的山水资源，开发商对别墅的开发就越是精细，可替代性更弱，稀缺的山林景观资源决定了别墅今后广阔的增长空间。”中凯佘山别墅营销策划总监袁可可向本报记者指出。
别墅聚营
近年来，山居别墅在长三角已经逐渐形成板块，上海的佘山、杭州的午潮山和南京江北的老山、江宁的将军山、翠屏山、东郊紫金山以及汤山一带等等近郊山林地带别墅尤为著名。位于佘山核心板块的月湖山庄，是佘山板块中最具中国园林建筑特色的楼盘。开发商是园林设计出身，月湖山庄的设计过程是先建林后建房。2003年月湖山庄开盘时，均价大约是1万元/平方米，总价在500万～1000万元之间，当时佘山核心板块中仅有紫园和佘山银湖别墅。
佘山月湖山庄后来的价格表现，反映了佘山板块的强劲增长潜力，也为随后开盘的佘山高尔夫别墅、世茂佘山庄园、紫都·上海晶园等高档山居别墅确立了价位标杆。2004年，佘山月湖山庄的涨幅达到70%～80%，之后每年大致保持40%的涨幅，到2005年时，总价已经跃升到每套2500万元以上。迄今，在大佘山板块中，已经聚集了30多个别墅项目，总计约4000～5000幢独幢别墅，蔚然壮观。
与上海佘山的区域位置相似，同样距离市区约30公里的杭州青山湖森林板块，也成为别墅聚集区，包括绿城西子·玫瑰溪谷、青城·山语间、中都·青山湖畔、锦绣钱塘等别墅楼盘。距离青山湖森林公园1公里的青城·山语间别墅，2005年开盘价格是4000元/平方米，现在价格涨到8000元/平方米，据青城·山语间售楼人员介绍，尽管拥有雄山胜水，但湖区别墅均价只有7000～8000元/平方米。“主要原因是别墅区的配套设置普遍不足，影响了人气。”近年来，杭州的午潮山板块别墅开发也呈现出爆发式增长的态势，依山而建的大大小小几十个楼盘，普遍快速增值。如九月森林，2001年以110万元购进的380平方米别墅，现在卖到650万元，博雅·水木清华2003年开盘均价为每平方米3000元，去年也涨到1万元。
南京别墅市场经过10年的发展，已逐渐成熟。2005年，南京别墅还集中分布在以将军山、翠屏山和韩府山为核心的三山板块。从去年下半年到2007年，南京逐渐形成了以城市豪宅为主导的紫金山板块，以第一居所为主导的三山板块，以及以度假物业为主导的老山板块。
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盛名难符
不过,优秀而纯粹的山居别墅尤其是森林别墅、半山别墅依然十分稀缺.“政策原因、开发设计、施工、营销策划、顾客定位等等有一个环节不及格,都会影响别墅的生存,而市场反响比较好的别墅则是每一项都能合格的精品.”百马集团总裁曹卫东向本报记者指出.上海和南京市政府都曾提出以房养林的政策,鼓励开发商投资生态林建设,允许在大型片林总用地30%范围内,相对集中布局低密度生态住宅.据了解,通过开发林业,企业开发别墅的土地成本大大降低,市场每亩地价大约70万~80万元,而以房养林别墅开发用地成本仅每亩10万~20万元.
但是,政策的执行迄今没有下文,上海申隆生态园总经理姚建国曾对外宣称,计划在园内建设40多万平方米的低密度森林别墅,但是,由于别墅批地收缩,姚建国不得不取消了这个计划.此外,一度备受关注的南京青龙山的“人居森林”地块的招标也不了了之.
被中凯集团收购的佘山天邻别墅也可谓是“生不逢时”,天邻别墅2004年开盘,计划在308亩土地上建造100幢别墅,每幢定价约为400万~500万元.在已经建好50多幢单体别墅后,天邻别墅被中凯集团收购,全部拆迁之后再重新规划,年内将推出新的中凯佘山别墅.
比天邻早开盘一年的紫园别墅命运则更加多舛,据业内人士估计,销量还没有达到总建筑面积的1/10.紫园是佘山核心区中的第一个别墅,却成为后来者引以为鉴的反面教材.曹卫东总结了紫园的七大不足:开发商嘉城置业没有开发高档物业的经验,对市场研究不够;营销团队专业性不够;对于开发这样大型而顶级的别墅,开发商实力欠缺;工程管理十分混乱,没有一支精练的团队来操作整个项目;别墅的宣传营销落入二流;定位混乱,目标客户模糊;建筑的立面没有达到应有的档次.“别墅项目,特别是高档的别墅项目,最重要的是客户的信任度,前期失去了信任,后期就会步步失利.”曹卫东指出.
日渐珍稀
2003年，国土资源部对别墅用地叫停。2005年政府出台一系列政策对别墅开发加以限制，2006年别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地被明令禁止，导致别墅更加“物以稀为贵”。据上海市房地局统计数据，截至今年二季度，上海无新增别墅项目启动，预计2008 年上海市场的豪华别墅供应将为零，今年1～5月份，上海别墅累计供求比是1：1.52，差距较大。另据杭州市房地局的资料显示，2006年，杭州别墅市场在售和将售的楼盘仅16个，在售别墅仅330余套，在这些别墅项目中，尾盘占到四成。今年更只有少量别墅楼盘获得了预售许可证。
别墅的售价正在迅速提升。根据中国指数研究院的数据，1～5月份上海别墅市场平均价格为13582元/平方米，同比上涨6.7%，上涨的主要原因是别墅市场的供不应求。近年来，各地政府纷纷出台关于限制在生态区建设别墅的政策，加上全国范围的别墅禁令，以依山傍水为特点的山居别墅更加稀缺，剩下不多的地块价格节节飙升，促使山居别墅价格猛涨。据测算，土地成本每亩增加50万元的话，公寓房每平方米的成本将增加500元，而独幢别墅每平方米的成本将增加2500元。
2001年，嘉城兆业在东、西佘山共获取土地约3800亩，受让楼面地价为500元/平方米，开发了佘山核心区域第一个楼盘--上海紫园，到2005年，世茂集团为了夺得佘山镇辰花路近4.3万平方米的2号地块，付出了3.2亿元的高价，均价达到7441元/平方米，佘山世茂庄园的开盘价更高达4万元/平方米。2006年4月，浙江省下达文件，从维护和发挥水域在防洪、排涝、蓄水、生态环境等方面的应有功能出发，对房产开发等非基础设施建设项目占用风景区内水域一律叫停，禁令一出，杭州的山水别墅在两个月内均价上浮了1000～2000元/平方米。
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