代建功：下面我们有请下一场论坛嘉宾，厦门佳瑞房地产开发有限公司董事长李向东女士，中国指数研究院华东院副院长陈晟先生，波士顿国际设计集团总裁、董事、首席设计师朱儁夫先生，Mandenggsj设计机构负责人满登先生。最后请上我们的嘉宾主持人，来自天启&开启机构总经理陈艾立先生。
陈艾立：我们想就别墅项目的营销策略和渠道来探讨一下，李小姐是唯一的发展商，另外两位是设计公司还有我们搜房的东道主中国指数研究院华东院副院长陈晟先生。在别墅产品中，营销和产品的重要性分别体现在那里呢？我们首先请李小姐给我们谈谈产品。
李向东：非常感谢主办单位给我们提供一个与大家交流的平台。我觉得别墅产品归根到底还是设计创新比营销策略更加的重要，对于我们来说，我们作为开发商我们做项目我们更加的注重的是产品的本身。大家也都清楚厦门是沿海的港口风景城市。我们这个项目又位于厦门市的城市中心，具有独特的地理位置，有山有海自然风景非常的优美，人文底蕴也非常的丰厚，我们是作为一个城市中心的第一居所的一类别墅，所以产品本身的设计来说非常的重要。我们这个建筑最大的特点是，因为市中心的项目土地是十分稀缺的。我们设计了相应的模式，他的特点是紧凑、简洁、效率高。我们第一居所独立的缺憾，我们又通过特殊的手法来进行了弥补，比如说有大的公共花园，也有半私密的花园。内部空间设计是内中庭，以弥补更多产品上的缺憾。
陈艾立：我们这个项目是市中心的别墅，从营销方面我们是怎么考虑的呢？
李向东：因为我们的项目是在厦门的市中心，在这个位置，比较纯粹的别墅项目还是比较稀有的，所以我们提出这是一个稀有纯粹的城市中心项目。
陈艾立：谢谢李总，在做别墅设计的时候，甲方会提出很多的要求，我们今天这里有两家是设计单位，一个是波士顿国际设计集团的，一位是Mandenggsj设计机构的，我们想请朱先生来谈一下。
朱儁夫：我本人是做设计的，我对营销并不是十分的了解。但是我可以对中国特殊的别墅设计走势说一点自己的看法。首先别墅作为一种稀缺的高端物业，他应该代表的是一种生活模式，因为他强调个性的空间，他有一定的领地和属地感，别墅的产品有很多的特性，而中国的别墅，应该说是更多受美国别墅的影响，美国别墅上来讲，300万美元以上的别墅称之为豪宅，在美国大概是50万栋作用，这些别墅对中国的别墅市场有着非常大的影响。他所有的别墅都是集中在一个个城镇中，而不是像我们中国这样的别墅区，而是整个一个镇都是豪宅，他可能每一个地块都会有自己的要求。第二，美国的别墅占地都非常大，第三，这个房子本身很大，至少都是600平方米以上的，大部分的房子都是多而不用的，我有很多的朋友房子都非常大，很多房子都是一大半的时间都不用。而且他们的耗能非常大，在东北部的地方，他取暖成本非常高。他有四大劣势我们要回避，一个是尺度过大，占地过大，他的占地在比较紧凑一点，比如说像加州、波士顿这样的地方，他都有一个足球场大，他的建筑面积达到6000英尺以上，三个车库。我觉得这样的房子对中国来说，没有太多可借鉴的因素。但是他有一点比较好，在美国的房子几乎没有一个是重样的，每一个房子都会由不同的设计师列进行个性化的设计。美国大豪宅的优势和劣势说完以后，我觉得中国的别墅应该有他的特色。我觉得别墅作为一个特殊的住宅产品来说，他本身是不会消亡的，他有他的持续性，需求性和生命力。因此中国的住宅应该走一个更加精细化的道路。所以中国的住宅，在别墅方面，第一他要符合中国人的生活习惯，第二，他要更加的精细化，他的占地要小，他的容积率要提高，这是一个大的趋势，我们认为在以后正在设计的高端住宅产品中，我们总结了五点趋势。
第一，我们尽量提高土地利用率，第二，我们在设计的时候，尽量使别墅的占地面积缩小，可以适当的加高层数。在单层加高的时候，可以使室内空间更加的通透。第三，住宅的多样化，其实过去在别墅区中有一个很大的问题，比如说我们做的房子，甲方经常会要求我们200栋房子提供5种户型就做就完了，其实这种的杀伤力是非常大的，我们现在几乎拒绝做这样的房子。加入说可以200栋房子都有不同的设计，那么将形成非常好的特点。第四，要形成一个社区。作为佘山来说，他并没有形成一个豪宅的城镇，他的潜力是非常大的。第五，我们在做别墅产品的时候，我们要充分强调室内、室外生活的相互渗透和延续。因为重要的别墅产品不可能像美国别墅产品那样有那么大的花园，我们现在只能用一些取巧的方法把室内和室外的生活联系在一起我们通过景色的处理，把有中国特色的非常好的别墅产品一代一代的传下去，为我们的业主提供更多的新产品。
陈艾立：谢谢朱先生，接下来我们请陈晟先生给我们谈谈对别墅的看法。
陈晟：非常高兴可以在这个论坛上和大家交流整个别墅的设计和营销的观念。其实我们更多谈一下我们设计的文化。我经常想，刚刚也提到我们的别墅，我们造别墅，造房子，推进城市化进程不是坏事，我们的开发商完全可以挺直摇杆，关键是我们选择的到底是怎么样的？首先我们说我们别墅中是有中西文化的，首先是西方文化，包括澳大利亚的南山风格，包括西班牙的风格，形成中国别墅文化多样化，国际化，这本身就是一个贡献。包括我在杭州看到非常传统的项目叫九龙一号，包括万科做的一些项目，我觉得形成这些中西文化的别墅市场的多样化，这本身就是我们的一大贡献。另外，我们的别墅并不是占了资源就不和谐了。我们要多做一些住进去的别墅，比如说别墅很成熟，入住率很高，大家都相信城市化进程，也相信级差地租，因为我们造的别墅，拉动了整个别墅的价值，我带动了周边的消费，带动了很多的就业，我们就知道我们佘山的别墅整个有地铁沿线过来，当然我们不能说这些地铁是为富人造的，但是他为这个板块创造了价值，产生了真实的消费，也能够对我们整个别墅市场，为我们开发商的和谐有产生有效的推进。第三，我们刚刚也提到销售文化和营销文化的体系。我觉得有一个很有意思的概念。我记得我们讲《老子》的老师专门跟我们讲过，他说道可道非常道。我们从营销和设计本身来说，有很多的细节是一定要把他做到位，附加到位的。因为别墅是可居住，可消费，可创造价值的。我们看看道的组成，他上面是两点一横，代表您的眉毛，下面一个目代表你的眼睛，下面是走字底，什么是道，道就是用着我们的眼睛带着我选择。最后，我觉得别墅市场完全可以是一个非常和谐的市场。
陈艾立：我们这里还有一个建筑方面的评论家，也是设计师，下面我们请满登先生给我们谈谈。
满登：非常开心在这样的时间段，和大家一起探讨未来别墅的发展趋势。我在全国参加过很多别墅方面的研讨会，今天大家相聚在佘山这么一个有山有水的地方。从佘山来谈我们整个中国别墅的发展方向，我谈一下我对别墅营销和别墅设计的概念。我觉得一个好的别墅，一定有他的核心思想，实际上就是他的核心竞争力。大家都知道，上海有别墅的历史也不过100年的历史，而中国的室内设计从1987年到2007年仅有20年，中国那么大的一个市场，实际上设计两个字是拉丁语，我们现在谈别墅的话，首先要搞清楚一个概念，别墅是住宅登记的最高形态。把别墅产品如果说要做的比较好，如何让产品进入市场，如何进入消费者的视野，如果满足我们的消费者。上海作为国际大都市是中国经济最热的地方，除了中国本地的一些企业家，包括一些外资企业甚至还有一些民营企业，都有大量的需求。尽管现在中央对别墅叫停。但是我认为整个发展的趋势，包括市场的需求，我觉得是停五下来的。因为一个政策的颁布，一定要根据市场最后发展的趋势来确定。
标签
