近期，上海别墅市场几乎没有新增别墅项目启动，部分别墅项目在2007年伊始出现了热销的情况。近日,搜房旗下的上海别墅网联动华东、华北、华南、华中、西南等五大区联运,共同组织本次题为“上海别墅市场发展趋势”的大话别墅论坛，沪上房地产别墅项目代表、专家学者及业内人士，就2007下半年沪上别墅的发展这一话题做深入探讨和交流。进入直播页面>>
下面是与会嘉宾北草机构执行总经理施根贤的精彩发言
经济型别墅的三个典型代表 别墅这个问题，现在实际上还仍然是一个比较敏感的问题，因为毕竟这个产品是一个豪宅，只能是少数人拥有的，但是实际上，上海作为一个国际化的大都市，别墅这个产品，而且包括一些档次比较高是必须要有的，上海的情况和北京还不一样，北京是以政治为中心的城市，而上海是越来越开放的，国际化的都市，上海现在的别墅特别是去年和今年，包括今年上半年的情况，上海的别墅土地控制是非常严。
原来的别墅，市场上的两极分化特别的理化，一个是相对豪宅，一般都是在700万以上到1500内以内的，这一档次的销售是非常好的，另外是经济型的别墅。以前别墅都是在400到600万，因为经济型别墅相对比较少，去年以来，因为别墅土地严格控制，市场的变化， 保证投资型的别墅，现在都不太做了，也就使市场需要大量的自住别墅，但是自住别墅主要是针对中层，自住的别墅以经济型、实惠型、小房型，车程在60分钟以内的别墅销售的非常好。上海一共有三个别墅非常的典型，一个是复地集团的复地北桥，一个是佘山三号，还有一个在新桥过去一点在松江的雷丁别墅，他从6000多一点起价现在要1万多，这个别墅我相信大家也没有看到什么广告，这个别墅有500亩地的面积，他做的小户型只有180到220左右，他用联体别墅打了一个很巧妙的设计擦边球。这个设计师是一个英国回来的设计师，他做这个别墅的时候，消费者买200平方米的别墅，实际上可以多知道50平方米，他上面和下面的车库都是送的。他二期推出以后非常的火，而且现在都是刚刚推出来的，他们都是内部预定，他们的预定率达到了200%，这个别墅也是一个典型。这三个别墅项目是目前上海经济型、小户型别墅的代表。
上海的别墅价格只会涨不会跌
佘山三号作为独立别墅来说，我们现在做别墅，一般上海像这种别墅，开发商的眼光非常的到位，其实他并不是佘山正中的，其实他是大佘山的概念，他把佘山顶级的豪宅区，他的别墅产品又是挤进了顶级豪宅区，但是他的产品是小户型，与众不同。很适合中上层次的购物群来买下，所以他销售的很好。另外我最近看了一下世贸，他是顶级豪宅，他有40多栋，他的价格在2.5亿以上，他是上海顶级别墅的代表作。现在包括像闵行地区的圣德庄园，都是1000多万的别墅，上海估计现有的量，加上以前开发的，应该可以维持到2010年。因为别墅2006年上半年，别墅土地限制以后，反而是帮了开发商的忙，就是以前原来卖1万的别墅，他现在卖2万，1万5了，我觉得政策调控的东西，无形之中帮助了开发商的忙。因为上海的别墅价格绝对不会向下跌，只会向上涨。
最近我自己业介绍了很多的楼盘，礼拜天的时候，在南六公路有一个99别墅，这是一个中档的别墅，他只有300万左右，结果一个香港的客户一下子买了三套。另外，最近包括古北佘山，这个是二手别墅，房型不多，但是卖的非常好，还有绿洲的别墅项目，都是700多平方米，都是美国的木结构的。我们第十届别墅博览会还会召开，希望大家去看一下。上海的别墅发展趋势一定会上涨，不会下跌。而且经济型的别墅是越来越受到欢迎。现在还有一个别墅马上要推出来，是在航头，主要是联排别墅，这个别墅下半年会隆重推出，都是小户型。以前我设计的双拼别墅160、180，小的独立型别墅是220到250，我想这个别树一推出来一定会一炮打响。后来因为公司的别墅调整，卖给某家上市公司了，他们的老板对别墅市场非常的看好，他们一共有四个项目。他们在苏州还有西山别墅项目，所以我觉得上海整体的市场，别墅这块价格肯定会比较牢，不但不会跌，而且是一直在涨，到2010年，上海别墅市场价格会非常的稳。现在别墅基本上就是这样的现状。
买别墅是居住理念的提升
刚刚世联地产沈总讲到别墅营销是生活方式，我认为是一种居住理念的提升，因为每一个人的生活方式不一样，而是一种居住理念的提升，现在城市别墅在发展，其实我们别墅的销售，不仅是旅游地产，很多都是改善型的需求。现在买别墅，我给人家灌输的观念是买别墅是平均寿命涨10年。一位高层的朋友是我的老乡，他在北京居住，他买了高层，20多层，结果这几年，他的太太经常生病，后来我们就找了一个风水给他看了一下，他原来的摆设都发生变化，其实我们更希望他搬出去住，通过我们的建议，他半年以后专程到上海来看我们，说我们的说法非常对。前一阶段我们有一个客户他准备买250平方米的高层公寓，我们建议他到金桥那边买250平方米的别墅，结果钱省了，买的还是别墅。
现在投资别墅非常的少，刚刚我说到的改善别墅是占上风的，为什么买这样的别墅，一个是中心的房价太高了，我们看郊区的别墅也只有1.2万，1.3万。另外有车阶层迅速的增加，大家上班买一个车代步一小时到家也非常的方便，另外一个是居住环境的改善，我觉得我们的别墅还没有到渡假的层次 ，应该是一个综合的理念来考虑，而不是说纯粹的渡假别墅。第三，我们现在别墅的成熟区域肯定是首选的，什么叫成熟首选？一定是购物、医疗、教育等等都是成熟的，我们现在的大的板块，政府对这块也是相对重视的。还有一个是道路的问题，还有是规划的问题，我觉得最强调的就是产品的功能，我们通过在房地产的一些经验，不断和人交流不断看产品，我觉得对功能的需求是最重要的。刚刚说到新桥的别墅，他的面积不到200平方米，有5个房间，两个厅前后两个花园尽管很小，但是很舒适，有四个洗手间，一共只有200平方米，你说这样的别墅买进去，我想一定是生活很好的。我想他是一应俱全的，他一定是休闲渡假自住综合的。
接下来是对总价相当的敏感，其实我们的消费者对总价十分的敏感，我们从营销的角度，要符合客户的建议。我觉得城市别墅总价非常的重要，一般还是控制在200万左右比较好销。我就补充这些。
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