近期，上海别墅市场几乎没有新增别墅项目启动，长期来看，政策因素导致的别墅供应缺乏将在未来几年进一步显现。然而，随着别墅用地的日益紧缩，别墅产品的稀缺性于近期逐渐凸现出来，别墅项目越来越受到购房者的关注，部分别墅项目在2007年伊始出现了热销的情况。搜房网与上海别墅网共同组织本次题为“上海别墅市场发展趋势”的大话地产暨大话别墅活动，诚邀房地产别墅项目代表、专家学者及业内人士，就2007下半年沪上别墅的发展这一话题做深入探讨和交流。
城市别墅是生活发展的必然产物
今年到目前为止，我们销售了20多万平方米，别墅也占了很大一块。可能大家还记得，婚房这块需求比较大，但是今年市场比较平衡，从小面积到中等的，到别墅都很平衡，我们讲城市别墅的市场，今年发展也不错，比如说，我们在西郊有一个别墅叫做圣地维拉，5月份的联排别墅销售排名第一，4月推出88套，现在大概还剩下10几套，他的去化速度还是非常快的。今年大华今年有4到5个别墅楼盘，包括锦绣华城，圣地维拉，大华蓝郡等等。现在在上海目前在售在建的别墅项目有200多万。记得我们做碧云别墅之前做了一个研究，那是在90年代，那时候只有60多万。现在总的量还是比较大的，但是也可以看到这个市场的吸纳能力比较强。所以从今后一个时期来说，刚刚主持人也说到目前别墅用地的限制政策还会持续。
所以按照上海的发展，总量上我们做了一个判断，目前上海别墅的数量，像有一些大盘中的别墅，今后还会增加，我想无论是供求关系也好，价格也好，后面的趋势显而易见。
现在的市场发生了很大变化，所谓顶级别墅、中档别墅，低档别墅，我们觉得这个定义不再合理，那是自己给自己造的悖论。比如说您认为现在1000万以上，可能是中档偏高一些，但在国外，就是一个中产的水平。所以第一，还是建议我们的分类，从单纯的建筑分类，比如说联排、独立，叠加的来分。我觉得还是应该从建筑形态分的话，相对比较的清晰。第二种分类，我们是按照和市区的距离来划分，当然我们也在区分，但是总体上来说，我们称之为四个层次，一个是都市别墅，像上海的九间堂可以放进去，按照这个价值关系1000万以下是不可能的，第二是中环以内。我们做过一个调研，一个驾车者，他的可忍受的距离，如果是很正常的话，是45分钟。其次是远郊型和度假型别墅。
总之，城市别墅不是传统别墅的单纯缩小或者是简化，他是在城市化背景下，在城市中产阶层或者精英阶层不断出现，并且提升居住质量和生活品质应运而生的产品，是城市产品和我们生活发展的必然产物。
作为大华集团来说，我们还是抱着学习的眼光，因为做民居产品的话我们做了很多，但是别墅产品的话，我们还是小学生。
别墅产品可提升其他类型产品的价值
其实刚才讲到一个情况，现在很多大盘中，其实规划初，发展商都有考虑，只是一开始不说，我们前期会做一些小高层，高层，后期可能就是别墅、联排别墅了。目前，包括我们也好，万科也好，别墅产品，将来肯定是大盘中，大开发商的开发主体。首先你要有一定的项目规模和土地储备，第二，你在做的过程中，因为你要做不同的产品。我们的楼盘比较多，所以我们不计较一城一地的得失，要从整个产品线上看的。本质上，在大盘中出现的别墅产品，对于其他的类型的产品的提升也是显而易见的。
今天我们在浦东开会，浦东有四个大板块，一个是锦绣板块，一个是联洋、一个是碧云还有世博板块等，我有一个问题想问一下大家，其实联洋和我们的关系最近，其实联洋做的最高价位的，除了九间堂以外就是就是仁恒的产品。我觉得对于其他的类型产品会有一定的提升。我们看锦绣这块的话，他公寓卖到1.2万，联排基本上是1.8万到2万，独栋是3万。
上海别墅市场的进步是基于城市别墅的发展和本地购买构成的变化
还有一点，刚刚讲到圈子营销，包括客户圈层也好，虎骨上海别墅市场从90年代发展到现在，有一个现象，在10多年以前，上海别墅市场发现了一个很大的变化，我们发现，这是城市别墅发展的过程，是本地购买构成发生了变化。很多东西大家要注意到，我们的客户在变化，一个是外来客户的行为，但是我觉得目光要相外，但是同样的情况下你也要向内，最终不光是我们这样的产品，包括好的产品，如果我们停留在原来的基础上，那么我们是死板的。我们的圈层要变。而且大家也知道，房地产的周期很长，我们今天谈的，可能在两三年以后就完全不一样了。今天我们讲城市别墅，我有一段话可以送给大家，也可以对城市别墅做一个归纳。我们认为，城市别墅不是传统别墅的单纯缩小或者是简化，他是在城市化背景下，在城市中产阶层或者精英阶层不断出现，并且提升居住质量和生活品质应运而生的产品，是城市产品和我们生活发展的必然产品。我想如果大家这样分析的话，大家看问题是更加的清晰。同时我详细，在上海市场是在不断的发生变化的，什么样的客户针对什么样的产品，我想大家还可以进一步的探讨。
作为大华集团来说，我们还是抱着学习的眼光，因为做民居产品的话我们做了很多，但是别墅产品的话，我们还是小学生。谢谢大家。
同样在大盘中，联排别墅和公寓的价格如何判断呢？严格意义上来说，联排别墅包括他的用地也好，从他的成本来说，说到底他的价格应该是公寓价格的2.5到3.5倍，如果是独栋的话，至少是4倍以上，但是现在我们远远达不到。这里面考虑的就是这些问题。
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