『进入许海波个人博客』
未来中国的房地产市场，将何去何从，是一个令人头痛的问题。政府头痛，开发商头痛，老百姓更加头痛。
首先，无论一个官员，一个学者，或者一个经济学家，仅凭一些粗放的市场表征、笼而统之的数据或者一些基本的经济学法则，就试图得出一些结论，非常的冒险，也常常难以让人信服，何况言者也未必能回避自身利益取向对其观点的影响；
其次，基于我国现阶段的政体和经济模式及其相结合的现状，房地产又决不是一个单纯的市场问题。我们目前尚不能找到一个被广泛接受的、科学的模式或方法来评价中国的楼市发展，也没有建立起一个健康、成熟、预期稳定的楼市。楼市存在着很强的不确定性。
影响未来中国房地产市场走向及其不确定性的要素，从政策层面来看，至少包括以下八个悬而未决的问题：
第一，物业税，也被称之为房产税。到目前为止，我国关于房产税的规定，是1986年国务院出台的一个行政法规。但对于住房，迄今为止，国家尚未征收过房产税。房产税要不要征？如何征？向谁证？这些问题都存在着很多的争议。我们在谈论房地产市场的时候，不能回避两个事实：首先，这一轮房地产市场的发展是政府拉动起来的，是和国家前些年拉动内需的经济决策相适应的，尤其国家的信贷政策对按揭购房的大力支持，甚至是鼓励住房投资，才让住房市场如火如荼的发展起来；其次，绝对来看，住房改革大大改善了城镇居民的绝对居住水平，但横向来看，贫富差距日益扩大，住房矛盾又非常突出。房产税作为房屋产权持有环节的税负，其开征与否及如何开征的问题，将直接关系到国家对住房问题的政策导向，尤其国家的住房供应体系问题。开征房产税以后，将可能对高空置率地区楼市产生很大的冲击。
第二，遗产税。在物权法通过以后，一个被普遍关注的问题是，住房的土地使用权年限。自动续期的口径，是不是意味着永久的土地使用权？如果答案是肯定的，对于地少人多的中国来说，土地使用权期满后自动续期的规定，必将对楼市产生深远的影响。遗产税问题，是需要和物业税、土地使用权年限进行交叉思考的。对不动产征收遗产税，并非没有可能。从某种意义上，物业税或遗产税可以对冲土地使用权期满后自动续期政策对楼市的影响。
第三，户口改革。中国的户籍管理改革已经被呼吁了很多年，今年部分地区也有了一些动作。但单纯的取消农业户口和非农业户口的二元体制问题，尚不能说明什么。随着国家城市化、城镇化的推进，户籍流动政策，将再次面临考验。一旦户籍流动政策松动以后，仅就住房问题来说，所谓的保障性住房供给，将面临巨大的压力。我们没有什么理由可以在政策口径上歧视外来的流动人口。大家都在讲让市场和保障两条腿走路，但如此一来，保障这条腿注定是跛的，住房市场就变成了一个残疾市场，我们将不得不更多的依赖行政干预。所以，未来的中国户籍管理改革，必将对住房市场产生巨大的影响。
第四，经济适用房。本轮房地产调控的收效如何，谁也不要妄作评论。越来越多的人，包括很多的学术官员、专家学者，都把矛头对上了经济适用房问题。我们问三个问题：我们提经济适用房政策有多少年了？国内有哪个城市的经济适用房政策实行的很好？经济适用房政策没有被贯彻仅仅是因为政府的执行力问题吗？在我们没有认真回答这些问题之前，再把经济适用房来作为住房市场的靶子，是不严肃的。除了拆迁安置尤其市政动迁安置，哪些人有权获得经济适用房？这些人的范围有多大？这些人的购房资格如何来认定？是根据他的工资收入呢还是根据他的银行存款？政府能向多少人送出这样的免费午餐？这都是非常现实的问题。更何况，“不患寡而患不均”，如果经济适用房建在荒郊野外，又有多少人愿意住在那里？没有人愿意给自己贴上标签。说到底，经济适用房问题，还有待研究吧。
第五，廉租房。说到廉租房，我们不能不提到群租。很多人对群租咬牙切齿，政府也动辄表态对群租现象进行整治。但其实和住房市场的诸多问题比起来，这实在有点小题大作。群租恰恰是对我们现有的廉租房政策的辛辣的讽刺。群租虽然对现有的秩序是一种扰乱，可是谁来关注这些弱者的最基本的生存权呢？政府应当提供多少规模的廉租房？那些试图在上海就业、生存但又买不起房、租不起房的人们，谁来解决他们的住房问题？廉租房政策，作为住房保障体系的一部分，受其覆盖面的影响，目前对住房市场的影响还是非常有限的。前一段时间，有部门言经济适用房以租代售，和廉租房政策并轨，并扩大其有效覆盖面。若果真如此，国家可能需要从住房供应体系的高度，重新审视廉租房政策。我们拭目以待吧。
第六，集资建房。集资建房可以分为两种：单位集资建房和个人集资建房。单位集资建房的合法性没有问题，但个人集资建房的合法性尚没有得到官方认可。单位集资建房和福利分房相结合，这到底是打破开发商集团的垄断，促进住房供应的多元化，还是开历史倒车，摧毁改革成果，自广州市市长的一番讲话之后，引起极大的争议。说单位集资建房继而福利分房，说是开历史倒车，也是存疑的。首先，对于非国有企业，如果合法取得土地并支付了土地出让金，然后企业自筹或集资建房，又违反法律哪一条呢？只要企业和职工把该交的税交了，说不可以似乎也说不出理由。从住房供给来看，如果市场解决一部分，企业解决一部分，国家再解决一部分，这样的多元化的供应格局是否也有他的积极之处呢，这个问题值得探讨，当然这也可能导致新的分配不公。当然对于国有企事业单位，这个问题是需要慎重的，以免导致新一轮国有资产的流失。至于个人集资建房，普遍认为效率低，风险高并缺乏有效的途径和监管等。集资建房的许可与否的问题，需要政府部门的高屋建瓴的思考。
第七，福利分房。大概很少有人会想到，在中国进行住房市场化改革十几年以后，有可能会重新讨论福利分房问题。企业福利分房制度会不会出台？如果不会导致国有资产流失，如果不会出现偷漏税，单位福利分房可不可以？如果一项制度不违法，且有利于住房市场的供需均衡，也未尝不是好事。如果市场供过于求，如果开发商处于垄断地位，那么新生的多元化的住房供给，将对整个市场产生很大的影响。但被删除已经近十年的住房管理制度，再让其死灰复燃，政府部门必然将承担巨大的压力。
第八，集体所有土地房屋。包括农民所有的宅基地房和非农建设用地上建造的红证房。按照最近通过的物权法，农村集体所有土地上建造房屋及其流转问题，由于争议很大，回避了这个问题。继续沿用土地管理法及其相关规定。但随着城市化和城镇化的发展，尤其在一些城乡结合区域，逐步的放宽对其流通的限制，是发展的必然。这必将对现有的城市房地产市场产生影响。
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