『进入许海波个人博客』
按照人大有关部门的说明，我国制定物权法的目的，从规划上是要完成到2010年构建有中国特色的社会主义法律体系的法制目标，从规范上，是要确认物权制度的共性问题并对现实生活中迫切需要规范的问题进行立法，以止纷定争，维护国家的经济秩序。经过七审，这部众望所归的物权法，在解决实际问题方面，尤其是和房地产相关的，到底有那些突破性的规定呢？
第一，解决了“住宅土地使用年限缩水”的问题。在以往的消费维权方面，我们经常碰到土地使用年限缩水的投诉和诉讼。因为住宅的土地使用年限一般是70年，但有些商品住宅项目由于项目的多次转手，导致房屋的登记使用年限缩水，而开发商为了不影响销售，也常常采取回避的态度，购房者拿到产权证后就发生了纠纷，或者要求退房或者要求补偿。笔者相信，随着新的物权法颁布以后，这类纠纷将会减少，因为按照物权法的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。显然缩水就不是什么问题了。
第二，违章搭建的救济问题会得到明显改善。小区内违章搭建是很多住宅小区很头疼的问题。以往在这类问题解决过程中，出现了法律盲点。因为，物业公司从法律上并不具备资格向法院提起诉讼，要求业主撤除违章搭建，而行政部门的干预受诸多因素限制，行政强制难度比较高。新的物权法规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人的合法权益的行为，有权依照法律规定以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨害、赔偿损失。”业委会作为民事主体的诉讼地位被依法确立。
第三，开发商或物业管理企业侵吞维修基金的，业主有权直接向法院提起诉讼。在物权法颁布以前，有多家媒体报道一些城市不法企业侵吞维修基金的情况，而业主的起诉却被法院从程序上驳回。理由是，按照国务院行政法规《物业管理条例》第63条的规定，违反规定挪用专项维修基金的，由所在区县房地产行政主管部门追回挪用的专项维修基金。对于专项维修基金被挪用的，应当行政救济程序前置，因此驳回了业主的请求。试问如何追回？行政救济措施在挪用者履行不能或拒绝履行的情况下，又该如何救济？但物权法颁布以后，这个问题将会发生改变。物权法明确规定，“建筑物及其附属设施的维修基金属业主共有”，“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。
第四，单方预告登记和异议登记制度被写进物权法，是物权保护的一大进步。新出台的物权法系统地阐述了物权公示原则和物权变动理论，这必将有效减少以往因为房屋过户登记而发生的纠纷和司法系统裁判尺度不一的情况。而单方预告登记和异议登记为善意购房人或利害关系人提供了较为方便且成本很低的物权保护途径。前一段时间，上海《房地产时报》以整版篇幅报道了一起“沪上首例单方预告登记侵权赔偿案”，购房者本来是为了维权而起诉对方违约，却因为登记不当而被判了14万元的损失，引起很大的反响。新的物权法规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。和上海市房地产登记条例规定预告登记两年内有效相比，则更具有合理性。
第五，新出台的物权法创设了不动产的善意取得制度，既弥补了物权立法未采纳“物权行为理论”的缺陷，也对房屋买卖过程中善意第三人的合法权益进行了保护。按照传统的民法理论，所有权的善意取得制度只适用于动产，不适用于不动产，因此在司法实践中常常判罚不一。按照新的物权法的规定，通俗的说，在交易过程中，如果你支付了合理的对价并获得房屋产权或其他动产的所有权，只要买方主观上没有过错，法律选择保护买方的物权。
第六，新的物权法创设了地役权，为解决商业地产的非相邻权的“相邻”关系问题提供了法律依据。传统的相邻权问题，是指相邻一方因通风、通行、排水、采光等基本需要而必须使用相邻土地或空间的权利。地役权是相邻双方通过合同约定产生的权利，其目的是为了给自己带来便利或更好的商业利益或所属不动产更好的利用价值。在房地产项目的开发、流转、使用过程中，我们常常需要通过与相邻乙方的建设用地使用权人签订地役合同，为自己的物业使用解决一些可能的便利问题。
第七，集体所有的非农建设用地的流转在新的物权法出台后将会逐步开禁。关于集体所有的非农建设用地的使用权流转问题，新的物权法主要提到两点：第一，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。换句话说，集体所有的非农建设用地是可以间接抵押而流转的；第二，集体所有的土地作为建设用地的，其流转按照土地管理法等法律规定办理。而按照土地管理法的规定，虽然集体土地不能直接出租、出售用于非农业建设，但因为乡镇、村办企业破产、兼并等原因而发生土地使用权转移的除外，换句话说，也是可以间接流转的。与之相关联的，集体所有的宅基地使用权问题，国家目前仍然采用了相对保守的立场。
第八，基于业主的建筑物区分所有权，小区的车位权属问题，物权法给出了明确的法律依据。业主的建筑物区分所有权问题，是随着商品房市场的发展而早就需要立法规范的问题。而车位权属争议，也是随着房地产热和停车难而逐渐积聚的一个矛盾。物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有。有专家解释，车库由于需要经营管理，强制由业主共有并不妥当，业主可以通过找行政单位等方式查询开发商建楼的成本，如果已经打入成本，车库就是业主所有，开发商卖房时再收一次车库费就属于商业欺诈。这个说法有一定道理。
第九，放弃了典权的立法和规定。典当是我国一个古老的行业，典权也是传统物权的一种，但人大经审议后认为，典权已经随着时代的发展而慢慢被抛弃，如今的典当行大多在做抵押的业务，再规定典权已没有实际必要，这也是物权立法的一大突破。随着物权法的出台和对典权的明确扬弃，典当这个古老的行业将不复存在。
第十，新出台的物权法以整章的内容阐述了财产共有制度，为家庭财产纠纷的处理提供了系统的共有规范。其中第九十七的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”同时第九十九条关于共有财产的分割问题规定，“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”这些规定为家庭财产纠纷的析产继承问题，提供了重要的法律依据。而以往关于共有的问题，主要依据民法通则第78条的规定和城市房地产管理法第37条的规定等。.
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