『进入许海波个人博客』
每个人对于他所属的社会都负有责任，那个社会的弊病他也有一份.”—— 易卜生
最近陪一些朋友到一些中介公司或楼盘现场看房签合同，楼市里一种新的情绪和预期开始在蔓延。诸多朋友选择年底入市，通常有三个方面的理由，第一，“刚需” ：要结婚或有了小孩要改善；第二，大房型将来可能供不应求；第三，对房价持续上涨的担忧。但是随着新年的到来，楼市预期似乎开始在发生着什么。我忽然产生了一种莫名奇妙的直觉。自2004年以来的楼市迷局还会迷多久？楼市到底会迈向何方？以下是一点关于楼市迷局的反思。
我们先回顾以下最近几年的楼市变化。如果说2000年和2001年的楼市还靠政府拉动的话，2002年是上海楼市全面复苏的一年。在这一年，上海停止了为拉动楼市而出台的蓝印户口政策，申博成功给上海楼市尤其浦东楼市打了一剂强心针，房价开始攀升。2003年，楼市开始出现了预警，但这并没有妨碍楼市进入了全面上涨阶段。保守估计，上海楼市在2003年上涨了近30％。这一年，有一件事还记忆犹新。央行发布了121号文，对楼市给出了明确的调控和预警信号，但随后不久的国务院的18号文，对121号文的口径作了一些补充和修正。有人认为，这是开发商和央行的一次博弈，最终以央行的妥协而告终。现在看来，这样的政策口径变化，对后来的房价变化是有影响的。市场更加固执的认为，政府将把房地产作为支柱产业，大力发展。2004年，楼市泡沫论弥漫，关于楼市和房价的口水战开始升级。这一年，我还记得两件事，一是期房限转，二是国家建设部的一个报告。事实表明，因期房限转导致了当年7月、8月的市场观望之后，房屋价格开始上涨。和2003年不同的是，这一次上涨，在谢国忠泡沫论、国务院期房限转、建设部称市场健康之后，价格的报复性反弹。2004年11月东亚展览馆的现场调查表明，市场预期出现了几乎一边倒的情况，85％以上认为房价会继续上涨。2004年上海房价涨了近50％，这是非常可怕的。而这种报复性的、价量齐涨的局面一直持续到2005年的3月，国八条和限制转按揭政策的出台。这一突然的外力让市场发生了刚性变化。上海2005年4月份的交易量萎缩了50％，之后持续的萎缩。2006年政策趋向温和，注重结构调控。
2005年4月以后至今，已将近有2年。国家出台了很多政策，国家政治也时有重大事件发生。市场也出现了很多变化。如何来看待这一年零三个季度在整个楼市发展周期中的地位和特征，到了2007年的年初，我们需要重新反思和认识，否则楼市将是非常危险的。这段时间楼市有哪些变化特征呢？粗略来看，包括以下几方面：1，上海楼市的个别开发商、局部区域和少数楼盘出现了较为明显的降价；2，上海楼市的成交量严重萎缩并且结构上向外郊环和低总价转移，导致成交均价领跌；3，上海楼市的内中环部分楼盘价格暗涨，幅度在10-20％之间；4，上海楼市的住房需求被严重抑制；5，北京、深圳、大连等地楼市大幅上涨，2006年下半年更多城市房价跟风上涨，如广州等。6，空置率居高不下未得到缓解，业内人士普遍认为，这一轮的价格攀升导致了30％以上的房屋空置率，而在最近的两年中，交易量始终维持的很低的水平，空置率高并没有得到消化和缓解。
如何来看待这些变化和特征？越来越多的人认为上海楼市经过这两年的调整，已经趋于稳定和理性，曾经我也这么认为。但现在，我产生了怀疑。抖落楼市的浮华和一些特定因素，我觉得从全局和整体来看，这两年的楼市变化只能概括为“交易量萎缩，价格暗涨”，这样的描述也许更符合上海楼市的真实状况。如果这个结论成立，那表明这两年的楼市还是在上升通道中，只是成交结构和成交量发生了变化。（如果是这样的话，谢国忠的拐点论有道理。）
接下来的问题，就是政府的调控目标和调控政策取向。楼市仿佛再次到了一个十字路口。我们无法回避的宏观背景是，1）银行流动性过剩；2）外资持续涌入；3）高储蓄率4）房地产的保有成本低，客观上成为了高流动性、高储蓄、高外汇储备的蓄水池。这个“三高一低”导致楼市调控异常复杂和艰难。一旦出现报复性反弹，房价就可能如脱僵之马。这一点可从股市可以得到间接印证。在上市公司质量并没有明显改善的前提之下，股市半年之内高歌猛进，大盘已经突破了2500点。理性是假，“搏傻”是真。在这样的背景下，新的一年，对于已经连续上涨七年的楼市，政府必须有所作为。
楼市迷局在未来的一年有两种可能：第一，国家采取温和调控的策略，但受外地楼市的持续大幅上涨带来的交叉性预期影响，在“三高一低”的情况下，上海楼市出现了报复性反弹，再次出现非理性的上涨，导致新一轮政策报复和市场动荡；第二种可能，国家再次出台严厉的调控政策（比如房产税政策），促使楼市从缩量上涨转向放量下跌，真正进入下降通道。十七大之前，这似乎再次考验着政府的神经，中央的和地方的。
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