“外滩源”地处黄浦江和苏州河的交汇处。
20世纪初的仁记洋行大楼，位于今滇池路路口，是“外滩源”的一幢重要楼宇。（资料照片）
1873年落成的这幢建筑曾为英国领事馆官署，是外滩一带现存建筑中年代最为久远的房屋，如今它也处于“外滩源”范围内。（资料照片）
“‘外滩源’二期开发启动”——在上海市城市规划管理局和黄浦区政府联合举办的“‘外滩源’二期开发规划国际研讨会”召开的第二天，不少媒体都发表了这条消息。
仅是对二期开发规划的初步研讨，已足够引人关注。因为，这是“外滩源”。
上海市重大工程项目、黄浦江两岸综合开发先行工程、上海市历史文化风貌区成片保护改造试点项目、国家级风貌保护区改造项目、世博园区开发重点地区……一项工程才启动，已戴着多顶大“帽子”；在处处都是火热工地、时时赶工期的建设环境中，一项工程从创意到一期开工用了近5年——在上海，恐怕只有“外滩源”。
百年变迁，从李家场到“外滩源”
占地13．5万平方米的“外滩源”地块，地处黄浦江与苏州河的交汇处，状如半岛，面向东南，是外滩历史文化风貌区的核心区域。“源”，不仅因为它位居外滩北端，也因为它是当年“西风东渐”的重要登陆点。
1843年上海开埠初期，这里只是县城外一个名叫李家场的近郊村落。历经世事变幻，这里存留着整个外滩建筑中年代最为久远的原英国驻上海总领事馆等15幢优秀历史建筑，和20余幢年代不同、风格多样的历史建筑，集中体现了中西文化交融的海派特征，是上海最具代表性的建筑群落之一。
放慢脚步走过这片街区，时时会在百年建筑饱经沧桑的面目中，发现形式的优雅和细部的精致，被其经典沉着所打动。整体上，这些建筑和环境远不如外滩一线那样精美划一，而是新老建筑混杂、老屋残损、住户拥挤，远说不上美观悦目，但建筑学者与城市文化研究者对它却很是看重。
这里，曾集聚过上海城市发展史上政治、经济、文化等方面的众多重要机构。独特的地理位置、深厚的历史底蕴，却在很多年后苍老得没了神采。直到2001年8月，新黄浦集团着手调研，提出开发创意。当时的黄浦区区长建议将其命名为“外滩源”，得到了领导和专家的肯定。今年初，上海市地名管理办公室正式批准“外滩源”地名。百年前的李家场，正在实现它的第二次变身。
立足重现风貌，一期“瞻前顾后”
2003年初，“外滩源”项目正式启动，由国际一流建筑事务所设计、国际一流咨询公司论证的规划方案随后出台。它融苏州河、大绿地、历史文化风貌区、旧区改造等多方面改造开发于一体，经国家文物局等部门批准后，成为国家级历史文化风貌特色区域的综合改造项目。
根据规划，“外滩源”分两期开发。一期工程范围在“中山东一路—苏州河—虎丘路—滇池路”之间。一期工程的动迁拆违和具体规划、招商，耗时数年，投入巨大。不仅因为上海房地产市场的迅速升温，使拆迁成本大幅上涨；更因为面对宝贵的历史财富和诸多建筑珍品，主事者不免瞻前顾后，小心翼翼。
对“外滩源”，上海市委书记陈良宇早有“用高起点、高标准规划带动高水平的建设，使开发建设经受住历史的检验”的指示，市长韩正定下“重现风貌，重塑功能”的开发原则。项目总体开发商新黄浦集团据此提出“尊重历史，定位保护开发；展望未来，谋求超前规划；面向全球，寻求开放合作”的保护开发理念。
有大量保留建筑，自建房产不多，需要拆除的杂乱房屋不少，可发挥的空间只是“功能改造”，加上最高不得超过2．5的容积率及建筑高度限制等，“外滩源”的赢利空间极具挑战性。然而看好它的地理位置、深厚的历史底蕴和美好前景，从洛克菲勒集团、摩根斯坦利地产到香港新鸿基等地产业巨头都曾显示出浓厚兴趣。最终，在历史建筑保护开发领域拥有相当经验的洛克菲勒国际集团与新黄浦组建起“外滩源”项目公司。
眼下，“外滩源”一期地块已基本排满，进入建设阶段。2008年后，一期项目将陆续揭幕亮相。
二期的难题更多，传承发展如何两全
相对而言，位于“虎丘路—四川中路—滇池路—苏州河”之间的“外滩源”二期建设遭遇的难题与挑战更多。
如果说一期工程以“传承历史风貌”为主、开发中做尽“减法”的话，二期却必须立足于“发展”，研究如何创造性地做好“加法”——既要化解传承保护的高昂成本，又要让新建项目与经典建筑街区有机融合。要操作好，并不容易。
“‘外滩源’二期开发规划国际研讨会”上，来自日本、法国、瑞典、英国、美国的多家知名规划设计公司提供的详细规划方案和咨询建议，“大同小异”。共同处在于：一、都强调保留地块特征和灵魂，却不拘泥于保护概念以至于完全不敢动老建筑，必须活用现存的“遗产”；二、考虑历史街区与整个城市的关联，将其建设成有活力、有人气、适应现代社会需求的城市核心，成为“连接过去与未来的桥梁”；三、新建筑可采用旧建筑符号、材料，也可有现代化外观，但不能仿制——因为“模仿会谋杀了真正的历史建筑”。
单保护易，将新老建筑有机结合却难；单幢建筑保护易，成片旧区改造保持风貌和谐难；保护之外谈论“传承与发展”，致力于为城市历史文脉添加新亮色，更难。
以研讨会上提出的部分方案为例。不少设计都选择适当增加建筑高度以降低密度，更多构筑公共空间和绿地；瑞典设计公司还建议多加30％建筑面积。这无疑是前期投入巨大的开发商所乐见的一类方案——在这样的黄金地段，面积每增加一平方米，都意味着不菲的收益回报。而对于规划专家和文化遗产保护管理者来说，它意味着“破坏”传统风貌的危险，必须慎重。
从专家、城市管理者到已有了保护文化遗产意识的普通百姓，面对具体项目时，要在“利用”、“发展”和“逐利”、“毁损”之间做判断，都难之又难。目前，“外滩源”二期的种种方案都还只是初步设想，要经过政府、开发商、规划专家和设计师之间诸多回合的细节磨合，前路仍长。
可持续发展，历史风貌保护的真正挑战
城市历史文化风貌区的保护如何科学有效地推进，是眼下国内城市发展中面临的重要课题。在国家有关政策配套和资金支撑依然缺乏的状况下，作为先行先试者，“外滩源”项目的探索，尤其是以发展为主题的二期工程将如何操作，对于国内其他历史文化风貌保护区，具有示范和借鉴意义。
在我国103座历史文化名城中，上海是率先开展历史文化风貌区成片保护工作的城市之一，上海已在中心城规划了12片、约27平方公里的历史文化风貌区，分4批颁布了632处、2138幢优秀历史保护建筑，还确定了衡山路、思南路、山阴路等144条风貌保护道路，其中64条道路将原汁原味进行保护，永不拓宽。
有了重视和规划，有关政府部门则面临着大量操作性难题。许多历史建筑存在着产权归属问题，如果政府不加大介入力度，企业和个人又不愿干亏本的事，最终大量城市遗产只能自生自灭。
有调查显示：七成以上的优秀历史建筑产权人都认为保护和修缮费用应由政府负担。在上海市规划局副局长伍江看来，除了初期的示范引导外，老建筑的保护与改造应更多通过市场吸引社会资金，建立专项基金，调动社会力量投入文化遗产保护和可持续发展。
同济大学教授阮仪三等专家认为，我们应更多借鉴国外经验，设立政府专项基金，吸引社会资金，共同保护。如法国政府每年拿出200亿欧元基金，美国政府拿出23亿美元基金用于历史建筑的保护，并出台优惠政策，鼓励公众掏钱修缮房屋等。
在“外滩源”项目一片热热闹闹的研讨、设计投标和招商引资活动背后，开发商最踌躇也最期待的，则是政府在引入社会力量进行古建筑保护修复方面，有更清晰的法规保证和配套的具体政策支持。惟有全民的良好保护意识和政府的更多具体措施，如对老建筑的交易及修复提供优惠和资金帮助，持续给予技术支持，处罚违反规则的行为等等，才能平衡各方利益要求，调动各种力量共同协作，让老建筑的保护实现可持续发展。
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