记得上世纪70年代,前三门一线立起了一排高层板楼,那时人们把其当作现代化的标志,争先恐后地参观。就是在建国门立交桥东北角的高层外交公寓,也被媒体称为“中国的脸蛋”,屡屡闪现在电影、电视及各种报刊上。几十年过去了,随着城市化进程的不断推进,北京人口的密集程度已经达到了相当高的程度,此时,人们似乎又怀念起五六十年代建造的三四层低密度的小楼,那种楼前楼后,枝繁叶茂、鸟语花香的居住氛围,成了梦里情怀。
专家支招
李小宁 房地产经济研究发展中心
在住宅密度不断加大、市区地价渐趋昂贵的形势下，９０年代初，“住宅郊区化”初露锋芒。１９９４年在京城东北郊顺义开发的万科城市花园，以低层小楼加上绿地、远远低于同区域纯别墅的总价，得到了年轻白领的青睐，近２０万平方米的住宅，很多是尚未完工，就已销售完毕。
新生阶层选择郊区住宅，除了空气、绿化和低密度外，对建筑结构样式的选择，也有了进一步的要求，至此，万科城市花园后期又推出了“上有天（顶层平台）、下有地（门前绿地）”的叠拼式错层住宅，也就是现在所谓的“Ｃｉｔｙ Ｈｏｕｓｅ”。这种住宅一般为四层左右，下面两层和上面两层各为一户，除去绿地和平台外，有时还会附带地下室和阁楼。空间也以错层、跃层和复式的多样变化，给人耳目一新的感觉。随着万科城市花园的热销，周边类似风格的裕祥花园和双裕·德邻等项目，也相继登场。
随着时间的推移，人们渐渐认识到：舒适，有时是要以牺牲便利为代价的。每小时一班的班车，使老人和孩子难以出入自由；京顺路上的拥堵，令上班族常常恼火万分。因此，后来的开发商在打造此类过渡性住宅时，把交通的便捷作为首要的指标，像西部的Ｗｅ Ｈｏｕｓｅ、北部的倚林佳园、东部的康城、南部的月桂庄园等，都是依托重要的交通干线，以求在更舒适一些的Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ迅速扩大份额的今天，分得一杯羹。
选择要点一 交通挑不远不近
这种介于低层板楼和Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ之间的住宅，相对满足了城市新生阶层渴望像欧美发达国家的白领一样，既要躲避纷纭的人群和污浊的空气，寻求一片净土，又要通过便捷的交通，尽可能地减少上下班、购物以及各种交际在路上所耗费的时间。
因此，在北京四至五环内外、上海环路内外建造此类住宅，是比较理想的位置。
选择要点二 容积率挑不高不低
这类过渡性住宅，为尽可能地降低造价，在社区中常常配有一些低层的平层公寓， 以降低土地成本。一般来说，容积率为０．８～１．０比较适宜：过高，社区密度加大，居住感觉类似于六层左右的集合式花园洋房，影响了住在低密度住宅的心境；过低，建筑成本增高，造成住宅单价和总价的加大，会使性价比降低。
选择要点三 面积挑不大不小
由于消费群体定位于中等收入，大多数为二层至二层半，一般来说，面积在１６０～２３０平方米之间比较合适。比如：面宽６．６米，进深１４米，两层的套内建筑面积加上公摊大约２００平方米，如果叠下层有地下室，叠上层有阁楼，还可以再增加３０平方米。
总之不宜过大，因为过高的总价，不如转而选择档次高一些的Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ甚至Ｈｏｕｓｅ。
专家提示——看清低密度
容积率是指地上部分的总建筑面积与总建筑用地面积之比，它是衡量住宅舒适度的重要指标，将决定着社区内人均享有公共区域面积和绿化面积的大小、住户数量的多少。一般来说，相同地块上的建筑面积越少，居住人口也会相应减少，舒适度也就越高，这就是低密度住宅所具有的优越性。
低密度的界定
从容积率上说，低密度住宅应低于１，而那些高于１、低于２的４～６层花园洋房式住宅，应划分到中密度住宅类，以保证低密度住宅的高品质及高品位。
从建筑模式上说，低密度住宅应为非集合式住宅，也就是准别墅或别墅类，具体表现为４层至４层半以下的，上有天，下有地，或者顶天立地的住宅样式，其出入户门应走各自的独立通道。
低密度的优势
密度低。降低社区密度，既可以获得城市中不可多得的自然空间，保证良好的通风、采光，又可以减少单位面积的人口。像位于天竺的美林香槟小镇，虽然是一个拥有２８６套Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ的项目，但却将容积率做到了０．４６，使楼间距保持在３０～５０米之间，达到了独体别墅的标准。
绿化好。低密度一定程度上增加了绿化面积，通过植物的光合作用，给环境带来了更多、更新鲜的空气，增加了人与自然的接触。据环保专家测定，一个人所需要的氧气要靠１２平方米的绿地提供。
户型趋于人性。在城市住宅中，保证居室内获得充足日照和良好通风与节约用地之间存在着尖锐矛盾，而这些对健康起着举足轻重的影响。低密度加上纯板式和上有天、下有地的建筑构造，以及前庭后院的布局，使户内空气易于对流，与自然接触也更为紧密。尤其是独立入户的别墅类住宅，使邻里之间的出入形成了动态隔离。
户型点评
上海典型项目——虹桥怡景Ａ户型
项目概况：位于上海长宁区仙霞路与林泉路路口，占地２８８１４平方米，总建筑面积３万平方米，由１０排联体叠拼户型组成，容积率１．１。为减弱兵营式排列形成的呆板，楼体呈“Ｓ”形扭曲，并用一条蜿蜒曲折的人工水溪和人工旱溪贯穿整个社区，沿溪种植的植物和花卉，打消了小溪与建筑之间的硬性分割，使其融为一体。
户型特色：外立面采用线条简洁的美式设计，局部一二层架空，使各空间相互渗透并产生视觉联系。Ａ户型处于一二层的叠下，五室三厅三卫，建筑面积１８６平方米。户型中各种功能区域划分明确，尤其是三面采光，较短进深，使整个户型显得通透、明亮。各居室面积虽然不大，但很方正，适合摆放家具，空间利用率较高。
内外空间过渡：下层的三条入户通道分别为：玄关、客厅和餐厅。表面上看，南侧的两个入户门有些重复，实际上却承载着不同的功能：进入入户的大门，在玄关脱衣换鞋后步入豁然开朗的挑空大厅，有个起承转合的过渡；经过客厅的推拉门，沿着宽阔的台阶走进花园，有个内外呼应的融合。上层虽说有飘窗和挑空玻璃窗，但缺少了与外界交流的阳台，不能不说是个遗憾。
居住设施评价：客厅部分的挑空，增加了气派，并使二楼休闲起居厅与楼下客厅产生了视线交流，配合贯穿二层的落地大窗，通透明亮。起居部分利用卫生间入口和楼梯口将客厅和餐厅分置，区域划分明确，但大致相同的面积对于客厅偏小，对于餐厅偏大，比例不太合适。休闲厅处于交通道口，难以发挥功用，可以考虑将主卧的门开向上端，虽说少了放置衣柜的地方，但使休闲厅有了个稳定的夹角。
>>>浏览上海别墅首页
>>>查看别墅市场新闻
>>>欣赏别墅实用图片 
标签
